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Fallstudie

Integration der digitalen Transformation aller Energieverbrauchsmessungen in das mittlere Immobilienmanagement.

Problemstellung

Der europäische Baubestand ist einzigartig und heterogen, da er die kulturelle Vielfalt und die Geschichte unseres Kontinents widerspiegelt. Er ist aber auch alt und verändert sich nur sehr langsam. Mehr als 220 Millionen Gebäudeeinheiten, die 85 % des Gebäudebestands in der EU ausmachen, wurden vor 2001 gebaut. 85-95 % der heute bestehenden Gebäude werden 2050 noch stehen.
 

Die EU übt zunehmend Druck auf den Immobiliensektor aus, die Renovierung von Gebäuden im Hinblick auf Klimaneutralität, eine stärker digitalisierte Gesellschaft und eine grünere Immobilienlandschaft voranzutreiben. Dies führt zu mehr Stress, Unsicherheit und zusätzlichen Kosten für Gebäudeeigentümer. Hinzu kommt, dass viele Gebäudeeigentümer oft nicht in der Lage sind, ihre Energieverbrauchsdaten auf einer zuverlässigen Plattform abzurufen. Um ein vollständiges Bild aller Energieverbrauchsmessungen in ihren Gebäuden zu erhalten, müssen sie mehrere Systeme verwenden. Dies erschwert fundierte Entscheidungen und führt zu Frustration und Zeitverlust.

Die Herausforderung

Bei diesem Pilotprojekt in Berlin handelt es sich um einen Altbau aus der Nachkriegszeit mit Innenhof und Seitenflügeln in Berlin Mitte, bestehend aus einem Mehrfamilienhaus mit 17 Wohneinheiten, aufgeteilt in zwei Gebäudeteile mit jeweils 5 Geschossen.

Bei einem solchen Gebäude ist es sehr anspruchsvoll, die Funkinfrastruktur für alle digitalen Messungen und die Anbindung an unsere metiundo-Plattform innerhalb der Architektur und Bausubstanz zu realisieren.

In der Vergangenheit wurde die Wärme in den Gebäuden durch Gasetagenheizungen direkt in den Wohnungen erzeugt. Der Verbrauch von Strom, Gas, Wärme und Wasser wurde mit analogen Zählern gemessen. Im Rahmen einer energetischen Modernisierung wurde für alle Wohnungen eine neue Gaszentralheizung installiert, was auch eine Änderung der Zählerinfrastruktur zur Folge hatte. Dies wurde zum Anlass genommen, die bisherigen Messungen für alle Bereiche zu digitalisieren.

Die Erfassung aller Messdaten per Funk wird umso einfacher, je mehr Funk-Repeater eingesetzt werden. Allerdings steigen dadurch auch die Materialkosten. Das Funknetz wurde so effizient wie möglich, aber auch zeit- und materialsparend ausgelegt, um die Kosten für den Auftraggeber in Grenzen zu halten.

Kundenanforderungen

Erfüllung der verordnungsrechtlichen Anforderungen im Rahmen der HKVO (Heizkostenabrechnung), neuerdings auch die notwendige Umsetzung der uVI (unterjährige Verbrauchsinformation).

Übersicht über den Wasserverbrauch (Warm- und Kaltwasser).

Übersicht über den Energieverbrauch der Hauptzähler der Liegenschaft.

Transparenz über die Effizienz der neuen Gaszentralheizung zur Aufdeckung von Energiemanagementpotenzialen.

Überblick über die CO2-Emissionen aufgrund der CO2-Abgabe.

Unser Prozess

Entdecken Sie Ihre Datenbasis

Die Gebäudeinspektion mit metiundo Dokumentationsverfahren erfasst und verfolgt den vorhandenen Messstellenbetrieb, das Gebäudeumfeld und die Bedingungen.
Damit können wir "Wechselprozesse im Messwesen" sofort starten.

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Maßnahmen

definieren

Auf der Grundlage der Inspektionsdaten können wir die notwendigen Maßnahmen und Einrichtungen für die Digitalisierung des Messwesens im Gebäude abschätzen und richtig dimensionieren.

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Planung und Installation der Messtechnik

Der metiundo Installationsleitfaden liefert dem Techniker alle notwendigen Informationen. Während der Schritt-für-Schritt-Anleitung wird die Dokumentation sofort erstellt.​

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Analyse

der Messdaten

Analyse der Messdaten
Betreiber und Mieter haben nun Zugang zum Portal, um ihre Messdaten digital zu konsumieren.

 

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Die Herangehensweise

Zunächst wurde eine Objektbegehung durchgeführt. Die vorhandenen Zähler wurden erfasst, damit im Hintergrund die “Wechselprozesse im Messwesen” für den Zählertausch mit den bisherigen Messstellenbetreibern gestartet werden konnten.

Im Rahmen der Installation wurden zunächst die allgemeinen Strom- und Gaszähler durch intelligente Messsysteme (iMSys) ersetzt, die den Anforderungen des Messstellenbetriebsgesetzes (MsbG) entsprechen. Zusätzlich wurde ein Gateway installiert, das die Messwerte aller Submeter der Mietwohnungen sammelt.

Als nächster Schritt wurde die Messinfrastruktur in den Mietwohnungen erneuert. Die vorhandenen analogen Kaltwasserzähler wurden durch digitale Kaltwasserzähler ersetzt. Aufgrund der neuen Zentralheizung wurden neue digitale Wärmezähler und Warmwasserzähler installiert.

Außerdem wurde ein neuer digitaler Wärmemengenzähler für die Warmwasserbereitung installiert, der später insbesondere für die Beurteilung des Verhaltens der Gaszentralheizung benötigt wird.

Um das Funknetz optimal auszurichten, wurden zwei Repeater in den Hausfluren installiert, so dass auch alle Messwerte der Zähler im Keller vom Gateway abgeholt werden können.

Nach erfolgreicher Installation wurde den Mietern per Post ein individueller Portalzugang zur Verfügung gestellt, mit dem sie ihre Verbräuche jederzeit und überall digital per Laptop oder Smartphone abrufen können. So erhalten die Mieter die uVi direkt digital. Alternativ per Post. Der Vermieter erhielt einen separaten Portalzugang für die allgemeinen Verbrauchsdaten von Strom, Gas und Wärme sowie um Änderungen im Wohnungsbestand mitteilen zu können.

Persona 1

Jens Propertie

Jens ist ein 41-jähriger Immobilienbesitzer, der seine eigenen Immobilien (hauptsächlich in Ost-Berlin) verwaltet. Da ein Großteil der Gebäude vor 2001 gebaut wurde, muss er ständig Lösungen finden, um die behördlichen Anforderungen im Rahmen der Heizkostenverordnung (HKVO) zu erfüllen und einen geringen ökologischen Fußabdruck der Gebäude zu gewährleisten.
 

  • 12 Jahre Erfahrung im Immobilienmanagement

  • Immobilieneigentümer mit mehr als 10 Gebäuden

  • Immobilien als Kapitalanlage

Schmerzpunkte

  • Umgang mit mehreren Messdienstleistern.
     

  • Begrenzte Fähigkeit zur digitalen Umwandlung der Messung.
     

  • Teure Dienstleistung mit ungenauen Messungen.

Ziele und Erfordernisse

  • Einführung von Messsystemen für Energieeffizienz und erneuerbare Energien.
     

  • Eine automatisierte Software, die genaue Verbrauchsdaten liefert.

Persona 2

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Tobias Middelgroß

Tobias Middelgroß ist 59 Jahre alt und verfügt über jahrzehntelange Erfahrung in der Gebäudesanierung und der Vermarktung von Wohnimmobilien. In den letzten Jahren waren die Investitionen zur Einsparung von CO2-Steuern höher als die Einsparungen und konnten kaum an die Mieter weitergegeben werden. Der Kampf mit falschen Zahlen und Abrechnungen von Messdienstleistern gehört zu seinen täglichen Aufgaben.

  • 25 Jahre Erfahrung in der Immobilienverwaltung

  • Verwaltet mit seinem Team über 3.000 Gebäude in ganz Deutschland.

  • Hat Dienstleistungsunternehmen kommen und gehen sehen.

Schmerzpunkte

  • Teure Messdienstleister, die nicht alle seine Anforderungen erfüllen können.
     

  • Er muss sich mit mehreren Messdienstleistern und ungenauen Messungen auseinandersetzen.
     

  • Daten auf unterschiedlichen Plattformen.

Ziele und Erfordernisse

  • Eine zuverlässige Software für das CO2-Reporting (Berechnung der CO2-Abgabe).(Berechnung der CO2-Steuer)
     

  • Eine automatisierte Software, die genaue Verbrauchsdaten liefert.
     

  • Alle Daten auf einer Plattform mit einer benutzerfreundlichen Oberfläche.

Strategie und Ziele

Mit Hilfe der uVi werden die Verbrauchsdaten direkt an die Mieter übermittelt. Auf diese Weise erhalten sie ein erstes Bewusstsein für ihr Verbrauchsverhalten, das sie in dieser Granularität bisher nicht kannten. Sie sind damit in der Lage, ihr Verbrauchsverhalten zu verstehen und haben alle Möglichkeiten, den Energieverbrauch und die Energiekosten mittel- und langfristig zu senken und einzusparen.

Langfristig führt ein angepasstes Verbrauchsverhalten der Mieter zu einem geringeren Energieverbrauch und trägt damit zur Energieeffizienz und zu einem geringeren CO2-Fußabdruck der Immobilie bei. 

Der Vermieter hat nun jederzeit den Überblick über den Verbrauch von Gas und Allgemeinstrom. Er erspart sich die manuelle Ablesung durch seinen Hausmeister und die damit verbundenen unleserlichen Zählerstände. Dies ist nun vom Büro aus möglich. Auch um das Thema uVi muss er sich nicht mehr kümmern, da die Mieter die Informationen automatisiert über die Apps erhalten.

Die Gas- und Wärmemessdaten geben Aufschluss über die Effizienz der neuen Heizung und ermöglichen weitere Maßnahmen zur Effizienzsteigerung (z.B. Einbau von Sensoren und Steuerungen).


Grundsätzlich können die Verbrauchsdaten mit einem Klick exportiert und bei Bedarf für weitere Zwecke verwendet werden.

Er handelt bei der Bewirtschaftung seines Gebäudes proaktiv, präventiv und nachhaltig. Davon profitiert nicht nur der Vermieter, der weniger CO2-Abgaben zahlt, sondern auch der Mieter, der keine hohen Leistungsverluste der Heizungsanlage finanziell tragen muss.

Langfristig tragen Modernisierung und Digitalisierung dazu bei, den Alltag eines Immobilienverwalters auf der Abrechnungsseite stressfreier und nachhaltiger zu gestalten. Und auch zur Attraktivität des Wohnungsbestandes, weil die Mieter ein besseres Bewusstsein und mehr Einfluss auf die Höhe der Nebenkosten haben.

Ein weiterer Vorteil:
Mit dem Einbau des intelligenten Messsystems verfügt er bereits über die eichrechtlich notwendigen Geräte, wenn er in Zukunft eine PV-Anlage auf dem Dach des Hauses installieren und PV-Strom verkaufen oder seinen Mietern eine oder mehrere Wallboxen zum Laden ihres Elektroautos zur Verfügung stellen möchte.

Die Ergebnisse

Insgesamt wurden 55 Messungen in 17 Wohnungen und Technikräumen durchgeführt. Erste Analysen der Wärmeerzeugung zeigen ein volatiles Wärmeverbrauchsverhalten, das natürlich vom persönlichen Empfinden und den Außentemperaturen beeinflusst wird und völlig normal ist. Dies wirkt sich auf das Input/Output-Verhältnis von Gasverbrauch und Wärmeverbrauch aus. Schwankungen von mehr als 10% sind erkennbar. Der Kunde erkennt, dass er durch Optimierungs- und intelligente Steuerungsmaßnahmen den Betrieb der Heizung noch effizienter gestalten und Energieverbrauch, Kosten und CO2-Emissionen einsparen kann.

 

  1. Darüber hinaus erfüllt der Kunde nun die Anforderungen der HKVO, nämlich dass verbrauchsabhängig abgelesen wird

  2. die installierten Messgeräte fernauslesbar sind

  3. der Mieter eine monatliche Verbrauchsinformation erhält.
     

Andernfalls kann der Mieter seine Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen. 

  1. um 15 Prozent kürzen

  2. §6a HeizkV pauschal um 3

  3. §6a HeizkV pauschal um 3

 

Im Ergebnis hat der Vermieter ein Minderungsrecht von bis zu 21%.

 

Im günstigsten Fall wären dies 161,89 EUR für einen einzelnen Mieter, 1.974,53 EUR für 50% aller Mieter, 3.252,15 EUR für alle Mieter bezogen auf ein ganzes Jahr.

 

Mit der neuen digitalen Messinfrastruktur ist auch die Grundlage dafür geschaffen, dass auch Mieter einen intelligenten Stromzähler erhalten können. Damit könnte der Mieter in Zukunft zu einem dynamischen Stromtarif wechseln, mit dem er die schwankenden Preise am Strommarkt nutzen und seinen Verbrauch bedarfsgerecht in Zeiten verlagern kann, in denen viel günstiger Solar- und Windstrom zur Verfügung steht. Unter der Annahme, dass mit zeitvariablen Stromtarifen im Durchschnitt bis zu 100 Euro pro Jahr eingespart werden können, würde der Vermieter seinen Mietern ein weiteres Einsparpotenzial ermöglichen, um die monatlichen Kosten zu senken.

Dadurch würde auch der CO2-Anteil der verbrauchten Energie sinken, da der erzeugte Ökostrom CO2-arm ist. So können schnell mehr als 50% CO2 eingespart werden. Bezogen auf einen 2-Personen-Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 2.400 kWh können so bis zu 1.000 kg CO2 eingespart werden.

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Monatliche Einsparungen:

Bis zu 10% Energieersparnis durch Optimierung der Heizungsanlage.. Das entspricht bei seinem Gesamtverbrauch eine jährliche Einsparung von 1680 EUR und  ca. 2.964 kg CO2

 

Bis zu 3.252,15 EUR  Ersparnis durch Erfüllung der HKVO, in dem die Mieter kein Kürzungsrecht anwenden können.

 

Bis zu 100 EUR und 1.000 kg CO2 Ersparnis für/durch jeden Mieter, wenn sie zukünftig ein intelligentes Messsystem erhalten und einen dynamischen Stromtarif buchen.

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